היום השקעה בנדל”ן הינה משימה מורכבת שתוחמם בתוכה מידע שלא כל אדם פשוט יודע לעשות. אם אתם רוצים לבצע השקעת נדל”ן איכותית ונכונה במאמר הבא תקבלו הצצה לתחום וגם מספר טיפים שיכולים להפוך את ההשקעה שלכם להשקעה הכי מוצלחת שתעשו בכל ימי חייכם.
איך להשקיע בנדל”ן
אלו הכללים החשובים ביותר כאשר אתם ניגשים להשקעת נדל”ן:
- חפשו את השקעות היוניקורן: ההשקעות הייחודיות – ההשקעות הערך הנוכחי שלהם נמוך לעומת הערך שניתן להשיג הם. כלומר, קנו נדל”ן שמצריך מעט שיפוץ, השקיעו בו מעט ומכרו אותו ברווחים גדולים. דרך נוספת להרוויח נכס במחיר זעום יחסית הינה לחפש בתים לקראת הריסה ולנצל את ההזדמנות.
- הקצאות של משאבים: תהיו מודעים לעלויות שלכם לאורך תהליך הרכישה או השיפוץ. אם אתם רוכשים בית – היו ערים לעליות במדד תשומות הבנייה כי הוא יכול לעלות ולעלות ללא תקרת זכוכית. שוק הנדל”ן הינו שוק שיכול להשתנות כל חודש בחודשו ולכן קחו בחשבון תמיד שכל עסקה תעלה לכם קצת יותר ממה שחשבתם מלכתחילה. טיפ נוסף לנדל”ניסט המתחיל, שימו לב למחירי השכירות סביבכם – יכול להיות שעלות הנכס שתקנו לא שווה את ההכנסות המגיעות ממנו.
טיפים נוספים להשקעת נדל”ן מוצלחת
עקב הסיכון הקיים בהשקעות נדל”ן, תמיד חשוב לבוא מוכנים לרע מכל. ככל שתשקיעו כסף רב יותר בנדל”ן גם סכום הרווח שלכם ממנו יגדל. אך עם זאת, חשוב לשים לב שאתם לא קופצים מעל הפופיק ומסכנים יותר ממה שאתם יכולים להכיל. פתרון למצב זה הוא לעשות השקעה בדירה בפריפריה שבה ההון העצמי הוא יחסית נמוך אך עם זאת, השכירות הינה בהתאם.
מהי הסיבה לכך שמוטב להשקיע את הכסף בנדל”ן על פני הפקדה בבנק?
הסיבה לכך שעדיף להשקיע את הכסף בבנק על פני הפקדה בנקאית היא מכיוון שהתשואה נמוכה מאוד. בעבר, התשואות היו גבוהות יותר בבנק, אך כיום אין זה המצב. מעבר לכך, כלכלנים רבים טוענים כי בעתיד הנראה לעין התשואה המתקבלת מהבנק עשויה להיות אפסית ואף שלילית. לעומת זאת, בשוק הנדלן אין זה המצב. מחירי הדירות מזנקים בהתמדה והערך שלהן רק עולה. בנוסף לכך, ניתן להשכיר את הדירה ולקבל תשואה גבוהה הרבה יותר.
השקעה בבנק לעומת השקעה בבורסה
השקעה בנדלן, בשונה מהשקעה בבורסה, היא הרבה פחות ריסקית. כלומר, מדובר על השקעה יציבה שאינה נתונה לתנודות קיצוניות. לעומת זאת, השקעות בבורסה נתונות לתנודות קיצוניות. אם ערך המנייה גבוה היום, הוא עלול לרדת בפתאומיות ולאבד מערכו. השקעה בנדלן אולי לא תהפוך אתכם לעשירים תוך זמן קצר מאוד, אך מדובר בהשקעה נבונה ומושכלת לטווח הרחוק.
רוצים לעשות השקעה בנדל”ן? היכנסו לפרויקט מהר ככל האפשר
אם משקיעים בפרויקט נדלן כלשהו, כדאי להשקיע בפרויקט מוקדם ככל האפשר. זאת, מכיוון שהתשואה עבור דירה נמוכה נמוכה יותר בהשוואה לדירות בבנייה. הסיבה לכך היא שאם משקיעים בפרויקט נדלן כלשהו, כדאי שלא להתמהמה ולהשקיע מהר ככל האפשר. זאת, מכיוון שהתשואה עבור דירה נמוכה נמוכה יותר בהשוואה לדירות הנמצאות בבנייה. הסיבה לכך היא שדירות הנמצאות בשלב הבנייה הינן זולות משמעותית, ולאחר הבנייה מחירן מזנק.
יתרה מכך, קרקעות חקלאיות למכירה עשויות להיות אף השקעה טובה יותר. הסיבה לכך היא שקרקע חקלאית יכולה בהמשך להיות מיועדת לבנייה של שטחי מסחר ומגורים. מה, שלמעשה, יגרום לכך שערך הקרקע שקניתם יזנק באופן ניכר. בהתחשב בעובדה שישנה תנופת בנייה בישראל בשנים האחרונות, זו יכולה להיות אופציה נהדרת.
השקעות נדל”ן בקרקעות למכירה זולה הרבה יותר מרכישת דירה
קרקעות חקלאיות להשקעה זולות הרבה יותר מקניית דירה חדשה. כך, שלמעשה, גם אלו שיש ברשותם רק סכום צנוע יחסית של כסף, יוכלו להשקיע בקנייה של קרקעות. בממוצע, קרקעות למכירה עולות כ-100 עד 200 אלף ש”ח. גם אם כל הסכום הדרוש לא נמצא בהישג יד, במקרים רבים ניתן לקבל מימון, משכנתא או הלוואה על מנת לרכוש את הקרקע. בסך הכל מדובר בהשקעה הדורשת הון עצמי נמוך יחסית עם פוטנציאל תשואה גבוה לטווח הארוך.
איך לרכוש קרקעות חקלאיות למכירה?
על מנת להפיק את רווחים גבוהים ככל האפשר מהשקעה של קניית קרקעות, יש לקנות אותה בשלבים ההתחלתיים עוד כשהמחירים עדיין נמוכים. מצד שני, צריך גם לדעת איזו קרקע כדאי לקנות. הסיבה לכך היא שלא כל קרקע חקלאית בהכרח תהפוך לקרקע המיועדת לבנייה של שטחי מגורים ומסחר. במילים אחרות, הרעיון הוא לרכוש את הקרקע במחיר נמוך ככל האפשר, אך עם סיכוי גבוה לכך שבהמשך הקרקע תהיה מופשרת, כך שהערך שלה יזנק.
אילו סוג של קרקעות מומלץ לרכוש?
- קרקעות חקלאיות למכירה במחירים נמוכים שעשויות להפוך בהמשך לקרקעות המיועדות לבנייה
- קרקעות באזורים מבוקשים (לרוב באזור גוש דן, או באזורים עם תנופת בנייה גבוהה)
השקעה נדל”נית בקרקע תדרוש מכם אפס עלויות תחזוקה
השקעות נדלן, במרבית המקרים, עשויות לדרוש מכם הוצאות נלוות שונות. הסיבה לכך היא שישנן עלויות תחזוקה שונות, כמו למשל: תיקונים שונים בדירה, תחזוקה של הדירה, אינסטלציה וכו’. עם זאת, השקעות נדלן של קרקעות חקלאיות למכירה אינן כוללות עלויות נלוות כלשהן. כך, שלמעשה, מדובר על רווח נקי ולא צפויות להיות הוצאות לא צפויות כלשהן.
השקעה בנדל”ן של קרקעות תייתר מכם את הצורך לחפש שוכר
השקעה בקרקעות למכירה תייתר מכם את הצורך לחפש שוכרים לנכס שלכם. הדבר גוזל זמן רב וכרוך בהתעסקות רבה. מה גם שלעיתים הדירה יכולה להישאר ריקה לזמן מה, עקב כך שלא מוצאים שוכרים. לעומת זאת, קרקעות חקלאיות לא דורשות כלל התעסקות בכך. קרקעות חקלאית למכירה, מומלץ למכור את הקרקע כאשר היא מאושרת לבנייה או לאחר שפרוייקט הבנייה מסתיים.
איפה מומלץ לרכוש קרקע?
מומלץ לרכוש קרקע במקומות מרכזיים ומבוקשים יותר. הסיבה לכך שככל שהמקום מבוקש יותר ונמצא במקום מרכזי, כך הסיכוי שהקרקע תופשר גבוה יותר. לכן, אחד מהפרמטרים החשובים ביותר שיש לתת עליהם דגש הוא סוגיית המיקום.
איך לחפש קרקעות למכירה?
להלן הפרטים אליהם צריך לשים לב לפני שקונים קרקעות למכירה:
- תקציב
- זמן הפשרה משוער
- המקום בו אתם רוצים להשקיע
- תוכנית התב”ע המתוכננת באותו איזור
מהי הסיבה לכך שמומלץ לראות את הקרקע טרם הרכישה?
הגעה למקום הקרקע בצורה פיזית תאפשר לכם לקבל רושם אמיתי לגבי גודלה, סוגה ומיקומה של הקרקע. בנוסף לכך, אם יש אספקטים אשר מעניינים אתכם בתור יזמים או בתור רוכשי הקרקע זוהי הדרך המדויקת להשיג את כל הפרטים שאתם צריכים מבלי לדבר טלפונית עם אנשי העירייה או בעל הקרקע הפרטית.
אילו דברים קריטיים יש לבדוק לפני שרוכשים את הקרקע?
כאשר מבצעים השקעה בנדל”ן קיימים מספר שלבים שחובה לעבור לפני שאתם רוכשים את הקרקע:
- אתם חייבים לבדוק על שם מי רשומה בעלות הקרקע: יש שוני בהתנהלות בין קרקע הרשומה על שם מנהל מקרקעי ישראל לבין קרקע אשר רשומה באופן פרטי. ההעדפה הגורפת הינה להשתמש בקרקע שהינה בבעלות פרטית על מנת להימנע מסיבוכים מול מערכת המשפט או בקיצור – להימנע מבירוקרטיה מיותרת. יתרון נוסף שניתן להשיג מקרקע שהינה בבעלות פרטית זה הקלה באישורי בנייה.
עם זאת, רצוי לבדוק שאין חובות, שעבודים או עיקולים שונים על הקרקע שאתם רוצים לקנות וכן גם, חובה שתבדקו האם בעלי הקרקע אכן רשומים על נוסח הרישום באופן חוקי.
אם בכל זאת תבחרו בחכירה דרך מנהל מקרקעי ישראל, אתם חייבים לבדוק האם קיים סעיף שמאפשר למדינה לקחת את הבעלות על הקרקע בחזרה. אם זה המצב עשו פניית פרסה מהעסקה וחפשו עסקת נדל”ן אחרת.
- מה התכנון לעתיד ואילו זכויות בניה מגיעות לכם: כמו שצוין לפני כן, חשוב לבדוק את התוכניות, המגבלות והזכויות המגיעות לכם לפני שתבצעו את רכישת הקרקע.
פרטים שחשוב לבחון לעומק:
- מספר יחידות הדיור
- אחוזי בניה
- מספר הקומות המותרות באותו השטח.
מומלץ בנוסף להשיג כמה שיותר מידע מועדת התכנון של העיר והרשות המקומית לגבי תזמון הפשרת הקרקע שאתם מיועדים לקנות והאם קיימת אפשרות או סיכוי לשינוי ייעודה לבניה.
ההליך של הפשרת קרקעות הינו תהליך שאורך לטווח הארוך ומשולב עם בירוקרטיות לא פשוטות זאת מכיוון שמדובר בהשגת אישורים משלל גופים הפועלים כל אחד לפי נהליו הוא. לעיתים, ההתנגדות לבנייה נובעת מארגונים שומרי הסביבה או לחילופין תושבים אשר לא מעוניינים שיבנו לידם מבנים נוספים. ההמלצה שלנו בנושא זה היא לבדוק שאין התנגדות כלשהי עוד לפני רכישת הקרקע – פרויקטים רבים יכולים לפול עקב עיקובים בזמנים.
אי לכך, ההצעה שלנו היא לבחור בקרקע שנמצא בשלבים המתקדמים יותר של הפשרה, היתר בניה ויעוד. בדיקה כזו תהיה שווה לכם הרבה כסף בהמשך הדרך.
- להסתכל סביב, סביב: חשוב מאוד לעשות בדיקה סביב הקרקע שאתם מעוניינים לרכוש זאת מתוך רעיון שקרקע שקרובה לאזורים ציבוריים כמו: מפעלים, בתי חרושת ושמורות טבע עדיפה פחות מקרקע שנמצאת ליד אזורי דיור.
וכי למה? ככל שהקרקע שלכם קרובה יותר לאזורי מגורים כך תוכלו לקבל שינוי יעוד שבעקבותיו גם תקבלו אישורי בנייה.
דברים נוספים שחשוב לשים לב אליהם: האם קיימת קרבה לתחבורה הציבורית וצירי כביש ראשיים, האם הקרקע נמצאת בקרבה לפארקים, מגרשים, תרבות ופנאי ומהם המוסדות הציבוריים הקיימים בקרבת הקרקע. הפרמטרים הללו ישפיעו ישירות על הפשרת הקרקע ואישורי הבנייה וכן גם על ערך השטח.
- משא ומתן או במילים אחרות – כמה זה יעלה לי: כאשר מבצעים רכישת קרקע קיים מס בשווי של כ-6% מערך העסקה שאותה תעשו. בעת המכירה קיימת חובה על המוכר לשלם מס אשר נקרא מס שבח כיוון שעצם מכירת הקרקע מגדילה את השווי שלה עד 20%.
תשלום נוסף שתצטרכו לעשות הינו היטל השבחה, בעת אישור תוכנית והפיכת ייעוד הקרקע מקרקע לקראת בנייה לקרקע מאושרת לבנייה.
ולכן, קרקע שנמצאת בתהליכי הפשרה תהיה הכדאית ביותר ותניב לכם את העסקה הכי משתלמת כלכלית, הן מבחינת עלויות והן מבחינת זמן עד לכספים אשר ניתן להרוויח מהעסקה.
לסיכום
חברת מני גרופ – שיווק, יזמות, פיננסים מאגדת תחתיה שלל תחומים ומהווה בית לתחום הנדל”ן וההשקעות. באם אתם רוצים לבצע עסקת נדל”ן או אם אתם רוצים לדעת יותר טוב איך להשקיע כסף בצורה משתלמת בין אם בתור יזם או שמא בתור משווק או ממן תוכלו למצוא את החיבורים המתאימים לכם דרך חברת מני גרופ. חברת מני גרופ שותפה במגוון פרויקטים ולכן משתלם לכם לבדוק איתה לפני שאתם עושים רכישה בתחום הנדל”ני.
