יוקר הדיור בישראל לא מאפשר רכישת דירה ללא לקיחת משכנתא. כדי שהבנק יאשר לכם משכנתא רגילה, כדאי שתתחילו מראש בשלב מציאת מקורות מימון. תהליך לקיחת משכנתא מחייב גיוס הון עצמי. מי שלא מביא הון עצמי מספק, יתקשה לגייס משכנתא משתלמת. מומחי מני גרופ – שיווק יזמות פיננסים, מנגישים עבורכם את הדרכים למציאת מקורות מימון לגיוס הון עצמי מספק. אל תפספסו את המידע הזה אם אתם עומדים לפני לקיחת משכנתא.
מה זה הון עצמי?
לפני הכל חשוב להבין ממה מורכבת הלוואת משכנתא. כאשר מעוניינים לממן רכישת דירה, נדרשים ליטול משכנתא. הבנק לא יתן משכנתא למי שאין לו הון עצמי בסיסי משלו כדי לממן את ההלוואה הגדולה. גובה ההון העצמי הנדרש במשכנתא הוא 25% מערך הנכס או ממחיר הדירה, הנמוך מביניהם.
כך יוצא שכדי לרכוש דירה במחיר של מיליון שקלים, על רוכש הדירה לגייס הון עצמי בגובה 250,000 ₪ לפחות. ככל שההון העצמי יהיה גדול יותר ביחס לגובה ההלוואה, כך תנאי ההלוואה יהיו טובים יותר. אך על זה נדון בהמשך.
בסופו של דבר, ההון העצמי הוא הכסף שאתם מביאים מהבית כדי לרכוש את הדירה. בהתייחס לדוגמא שציינו כאן, אתם מביאים 250 אלף שקלים והבנק משלים את יתרת הסכום – 750 אלף שקלים.
איך גובה ההון העצמי משליך על תנאי המשכנתא?
לא קל למצוא מקורות מימון, אך אם תצליחו להביא הון עצמי גבוה יותר מההון הנדרש, תוכלו ליהנות מתנאי הלוואה טובים יותר. הדבר הראשון שחשוב להבין הוא גובה ההלוואה המשתנה. הרי ברגע שאתם מביאים מהבית יותר כסף, אתם גם צריכים הלוואה קטנה יותר, כך יוצא שאתם יכולים לקבל תנאי ריביות טובים יותר.
גובה הריביות הנקבע מתייחס לגובה ההון העצמי הקיים. על הון עצמי של מתחת ל-40%, תקבלו ריביות יקרות, לעומת ריביות זולות יותר שתקבלו, אם תגייסו מעל 55% מימון להון עצמי.
כמה הון עצמי צריך עבור משכנתא רגילה?
גובה ההון העצמי הנדרש משתנה בהתאם לסוג המשכנתא. את גובה ההון העצמי הנדרש, לא הבנק מחליט, אלא בנק ישראל המפקח על הבנקים. לא ניתן לקבל משכנתא כל עוד וההון העצמי לא מספק. יחד עם זאת, ניתן ליטול הלוואות כדי להגדיל את גובה ההון העצמי ולהנות מתנאי משכנתא טובים יותר.
| סוג המשכנתא | גובה ההון העצמי הנדרש |
| משכנתא רגילה לרכישת דירה ראשונה ויחידה | 25% מערך הנכס או ממחיר הדירה, הנמוך מביניהם. |
| משכנתא למשפרי דיור | 30% מערך הנכס או ממחיר הדירה, הנמוך מביניהם. |
| משכנתא לרכישת דירה נוספת | 50% מערך הנכס או ממחיר הדירה, הנמוך מביניהם. |
| משכנתא מחיר למשתכן או מחיר מטרה | 10% מערך הדירה בשוק החופשי, כשהמינימום הוא 100 אלף ₪. |
מציאת מקורות מימון להון עצמי
יוקר הדיור המאמיר, מונע מזוגות רבים להגיע אל דירה משלהם. לא קל לגייס הון עצמי מספק ולכן כדאי שתכירו את הדרכים האפשריות למימון ההון העצמי. קיימות דרכים רבות כך, אך כמו שאתם מבינים, לא כל דרך תתאים לכל אחד. בדקו מהן האופציות המתאימות לכם.
שוברים חיסכון
אם יש לכם חיסכון על שמכם, זה הזמן לשבור אותו ולהנות מפירותיו. אם אין לכם עדיין חיסכון, זה הזמן לפתוח אחד כזה. לא תפסידו מחיסכון לעתיד. הדרך המקובלת ביותר למימון הון עצמי היא חיסכון כסף מהכנסות היומיום השוטפות.
הלוואה מקרן השתלמות
אם יש לכם קרן השתלמות, בין אם היא נזילה, ובין אם לא, אתם יכולים להרוויח הרבה מלקיחת הלוואה ממנה. ניתן ליטול הלוואה מקרן השתלמות ולקבל ריביות נמוכות באופן משמעותי ביחס לגובה הריביות בשוק. גובה ההלוואה המתאפשרת כפופה לנזילות כספי הקרן. כל עוד וכספי הקרן לא נזילים, תוכלו לקבל הלוואה של עד 50% מגובהם. ברגע שכספי הקרן נזילים, תוכלו ליטול הלוואה של עד 80% מגובה החיסכון בקופה.
נעזרים במשפחה
אם יש להורים או לאחים וחברים שלכם אפשרות להלוות לכם סכום כסף משמעותי כדי שיהיה לכם הון עצמי מספק, לכו על זה. מחירי הדיור המאמירים מצריכים גם פתרונות כאלו. כמובן שגם כאן חשוב לשים לב לתאריכי הפירעון של ההלוואה. אסור להתחייב על משהו שלא יודעים איך הולכים לפרוע אותו… למרות זאת, לרוב, הלוואה מבני משפחה היא גמישה יותר.
מחזור משכנתא קיימת
אם יש לכם דירה על שימכם וכעת אתם מעוניינים לרכוש דירה נוספת וחסר לכם עבורה הון עצמי, אתם יכולים למחזר את המשכנתא הקיימת לצורך מימון הרכישה החדשה (אם בכלל יש עליה משכנתא, אם אין עליה משכנתא אתם יכולים לשעבד אותה בקלות וליהנות ממימון יעיל).
הלוואה חוץ בנקאית
שוק האשראי צומח מיום ליום. גופים חוץ בנקאיים רבים ישמחו להציע הלוואה להון עצמי. הריביות כמובן יהיו יקרות בהתאם ולכן חשוב לבדוק את כדאיות הלוואה שכזו בשבע עיניים. יחד עם זאת, חשוב לזכור לפני כל התחייבות על הלוואה לטווח ארוך, את תשלומי המשכנתא הקרובים. אתם לא יכולים להתחייב על החזר הלוואה כל עוד ולא תוכלו לעמוד בחיוב חודשי גבוה הכולל גם החזר הלוואה וגם החזר משכנתא. חשוב לדעת כי הבנק לא יאשר הלוואה כאשר הוא ידע שההון העצמי הקיים הושג באמצעות הלוואה.
משכנתא הפוכה
לא מדובר בדרך מומלצת, אך אם אנחנו כבר מדברים על מציאת מקורות מימון, אי אפשר שלא לציין אותה. משכנתא הפוכה מאפשרת לבני שישים ומעלה ליטול הלוואה תמורת שיעבוד הנכס הקיים על שמם. ההלוואה משולמת רק לאחר מות הלווים וכך צעירים רבים מנצלים אותה למקור מימון להגדלת ההון העצמי שלהם. אך חשוב לזכור כי לרוב לא מדובר בדרך משתלמת מהסיבה שגם לאחר הפטירה יהיה צורך בהחזר ההלוואה, לא תמיד היורשים מסוגלים לעמוד בהחזרי המשכנתא שתופחת עם ריביות מוצמדות ולכן הבנק נאלץ למכור את הדירה הממושכנת. אם חשבתם לפנות להוריכם בבקשה ללקיחת משכנתא הפכה, חשוב שתכירו את הסיכונים הטמונים בכך.
מציאת מקורות מימון גם להוצאות הנלוות
חשוב לזכור את ההוצאות הנלוות למשכנתא. פעמים רבות לוקחי משכנתאות לא זוכרים את ההוצאות הנלוות ולבסוף הם מוצאים את עצמם מתקשים לעמוד בהם. ההוצאות הנלוות כוללות : שכר טרחה לעו"ד, שכר טרחה לשמאי מקרקעין, עלויות אגרות רישום, מס רכישה כאשר מדובר בדירה שניה או בדירה יקרה, עלויות שיפוץ הנכס במידת הצורך, הובלה, רכישת ריהוט ועוד.
לא לקוחים משכנתא לבד
כאשר לוקחים משכנתא ומתחילים לחפש אחר מקור מימון אמין ומתאים, חשוב להיעזר בליווי פיננסי מקצועי, גם אם מדובר במשכנתא רגילה ופשוטה. איש מקצוע ידע לכוון אתכם בדרך הנכונה לכם ולהתמקח עם גוף המימון להוזלת הריביות המוצעות. אנו בחברת מני גרופ – שיווק יזמות ופיננסים, שמחים כל פעם מחדש ללוות את הלקוחות שלנו להצלחת הנדל"ן שלהם. אצלינו תקבלו ליווי אישי שיסייע לכם במציאת מקורות מימון מתאים ובהוזלת המשכנתא בהתאמה מדויקת לצרכים האישיים שלכם. כדי לקבל מהבנק משכנתא משתלמת, חשוב שתעשו משהו. פנייה לקבלת ליווי פיננסי היא הרבה יותר מצעד מתבקש. אל תוותרו על כך.
