מדד תשומות הבניה משפיע במידה רבה על רוכשי הדירות, בטרם יבצעו עסקת מכר על דירה חדשה. כל עליה במדד זה עלולה לייצר התייקרות מחירים בענף הבנייה וכתוצאה מכך, להתייקרות של מחירי הדירות למגורים. עד כמה באמת חשוב להתייחס למדד תשומות הבניה בבואנו לרכוש דירה חדשה? מהו בכלל מדד תשומות הבניה? האם אנחנו יכולים למגן את עצמנו מפני עליה במדד זה? ומה, באופן כללי חשוב לדעת אודות מדד תשומות הבניה בישראל?
מהו מדד תשומות הבניה
מדד תשומות הבניה למגורים הנו חישוב מתמטי המשקלל את התנודות בעלויות הבניה של דירות המיועדות למגורים. תנודות אלה נגרמות כתוצאה משינויים החלים במחיריהם של חומרי הבניה השונים כגון: ברזל, בטון, מלט וחומרים נוספים. חשוב לציין, שינויים במחירי חומרי הבניה מתרחשים בכל חודש. כאשר אתם באים לרכוש דירה מקבלן, דירה הנמצאת על הנייר בלבד, מחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבניה למגורים מכיוון שתהליך הבניה של מגדל דירות אורך זמן רב. בדיוק בשל הסיבה הזאת, הקבלן חשוף גם הוא לשינויים במחיריהם של חומרי הבניה להם הוא זקוק בתהליך. כדי שהקבלן יוכל לשמור על רמת רווח המצדיקה את הפרויקט, הוא מגלם את התנודות הצפיות במדד תשומות הבניה במחיר הדירות שהוא מוכר.
חישוב מדד תשומות הבניה
על מנת לחשב את מדד תשומות הבניה, יש לדגום את מחירי החומרים השונים אצל מספר סיטונאים ויצרנים, המספקים את החומרים לענף הבניה. לאחר שמתבצעת הבדיקה נקבע מחיר ממוצע של סל החומרים והוא זה שעומד בבסיסו של המדד. השינוי שחל במדד הוא למעשה, אחוז העלייה או הירידה, במחירי חומרי הגלם, בחודש הקודם. כאשר מתבצעת חתימה על הסכם מכר מול קבלן, כשתהליך הבניה עצמו טרם החל או, טרם הגיע לכדי סיום, יתרת התשלום או חלק ממנה, לאחר שמנכים את המקדמה ששילמתם, תהיה מוצמדת למדד תשומות הבניה, מתוך מטרה של הקבלן, לייצר פיצוי כנגד עליית מחירי תשומות הבניה. מבחינת הרוכשים, מדובר כמובן, בהעברת הסיכון אליהם, הם אלה שיממנו לקבלן את תנודות המחיר והפערים שייווצרו.
כיצד ניתן לדעת את שיעור המדד?
מדד תשומות הבניה מתפסם בכל 15 לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. המדד עוסק בשינויים החלים במחירי חומרי הגלם הדרושים באופן קבוע לבניה (ברזל, מלט, בטון, חומרי מחצבה), וכן, מוצרים ושירותים בהם נעזרים קבלני הבניה לטובת תהליך בניית בנין מגורים. התפקיד שממלא המדד הוא בשיקוף הוצאות הבניה של הקבלנים היזמים וקבלני המשנה, המספקים עבורם שירותים שונים. מדד תשומות הבניה מהווה עוגן אליו מוצמדים חוזי בניה משלב החתימה על הסכם מכר ועד לתשלום הכולל המשולם. קיימת הנחת יסוד מרכזית, בעטיה המחירים מוצמדים למדד תשומות הבניה והיא גורסת, שכל זמן שהקבלן לא קיבל את סכום הכסף במלואו, הוא סופג את התנודות המתקיימות בעלויות חומרי הגלם והשירותים בהם הוא נעזר. בחברת מני גרופ, מכירים את התופעה היטב, כחברה העוסקת ברכישת קרקעות לטובת פרויקטים מניבים.
מדד תשואות הבניה מתפקד גם כמצפן המסמן לכל העוסקים במלאכה, את המגמות והשינויים הצפויים בענף. במטרה להגיע למדד הכי מדויק, נבחנים בצורה ישירה המחירים של השירותים והחומרים המיועדים לקבלנים מכל רחבי הארץ. המחירים הנבחנים הנם המחירים לתשלום, המשולמים על ידי הקבלן היזם וקבלני המשנה לספקים הסיטונאיים. ניתן לומר שמדד תשומות הבניה, אמון על הערכת עלויות הבניה למגורים, בנקודת זמן ספציפית. לאחר שנבחנים כל המחירים של חומרי הגלם והשירותים השונים, נקבע מחיר סל (שירותים וחומרים), המשקף את ההפרשים בין החודש הנוכחי לחודש הקודם.
כיצד המדד משפיע על מחירי הדירות למגורים?
מדד תשומות הבנייה עבר שינוי מגמה, המצליח להישמר כבר זמן מה. אם בעבר המדד היה עולה בין 2 ל- 4 אחוזים בשנה כיום, המדד עולה רק ב- 0.5 ל- 2 אחוזים בשנה. שיעור עליה זה נשמר זמן לא מבוטל אולם, המדד נמצא כל העת בעליה ומשמעות הדבר, עליה במחירי הנדל”ן. מדד תשומות הבניה משפיע בצורה מכרעת על מחירי הדירות והבתים למגורים מכיוון שהקבלנים הניגשים לביצוע פרויקט חדש למגורים, נדרשים לתמחר את הפרויקט בשלב עלייתו על הנייר והוצאתו לשיווק, פרסום ומכירה. בשלב זה, לכל חומר גלם עלות מסוימת, לפיה מתמחר הקבלן את הוצאותיו. אבל, פרויקט בניה לוקח שלוש עד ארבע שנים ולכן, סיכוי גדול שעלות החומרים תשתנה ומדד תשומות הבניה יעלה בהתאם וישפיע על עלויות הבניה של הקבלן. אירוע כזה עלול לייצר לקבלן קיזוז משמעותי ברווחיות הפרויקט, במקרה הטוב והפסדים כספיים, במקרה הרע. בשל כך, נוהגים הקבלנים העוסקים בבניה למגורים, להצמיד את מכיר הנכס למדד תשומות הבניה. פעולה זו מייצרת עבור הקבלנים סוג של הגנה מפני הפסדים ושמירה על הרווחיות אולם, מי שסופג זאת הם רוכשי הדירות.
חשוב לציין, מדד תשומות הבניה למגורים צמוד אך ורק ליתרת התשלום שנותרה, לאחר תשלום
המקדמה לקבלן.
בעיה ללא מענה
ברור לכל שהעובדה שכל פרויקט נדל”ן למגורים מוצמד למדד תשומות הבניה, מייצרת בעיתיות גדולה במספר מישורים. ניתן לומר שאין דרך חד משמעית מדויקת, לעקוב אחר השינויים במדד. מדד זה אינו מאפר להצמיד כספים אליו כמקובל במדד המחירים לצרכן מכיוון שהוא אינו נושא תשואה מדידה והגיונית. לפיכך, אין זה מדד המגן על הצרכנים מפני תנודתיות ועלייה בערך. לפיכך, ציבור רוכשי הדירות בישראל נמצא באופן תמידי בסוג של אי וודאות, לגבי המחיר הסופי של הדירה אותו הוא רוכש מקבלן.
נקודת המוצא של רוכשי הדירות
המצב המתואר להלן מייצר, כמו שצוין קודם לכן, חוסר וודאות בקרב רוכשי הדירות החדשות מהקבלנים השונים. אבל, האם ישנה דרך, לבצע הערכה טובה של השינויים הצפויים במדד תשומות הבניה? דבר שיקל מעט על תחושת חוסר הוודאות של הקונים. ככלל, ניתן לומר שרצוי לשלם מקדמה כמה שיותר גבוהה, מכיוון שרק יתרת התשלום תהיה חשופה לתנודות במדד תשואות הבניה. אולם, תשלום מקדמה גדולה לקבלן, מחייבת שיהיה לרוכשים סכום כסף משמעותי ומכיוון שמרבית הרוכשים לוקחים משכנתא למימון הרכישה, הם יעמדו בפני התייקרות המשכנתא שלהם עקב לקיחתה מוקדם יותר, לצורך מימון המקדמה הגדולה. אי לכך, יש לבדוק מתי תשלמו פחות, האם כשתשלמו מקדמה גדולה ותחסכו במדד תשומות הבנייה או, שעקב לקיחת המשכנתא מוקדם יותר, תשלמו בסוף הדרך יותר כסף ולכן, אולי עדיף להיות, בכל זאת, חשופים לשינויים של המדד ולשלם מקדמה רגילה. יש לציין מיד, התשובה לסוגיה זו איננה חד משמעית.
נכון שקיימים כלים שונים המאפשרים לבצע מעקב מסוים אחר ריבית המשכנתא העדכנית ליום לקיחתה, ומנגד, ניתן לעקוב, בדרך זו או אחרת, גם אחר מדד תשומות הבניה אבל, מדובר בתחזיות לא מדויקות ולכלים שאינם נותנים מענה מדויק ולכן, לא באמת אפשר לצפות כמו שצריך, את התמורות העתידיות. לדברים אלה יש להוסיף את הדבר הבא, הסוגיה איננה רק כלכלית מכיוון שאנשים רבים מאמינים ובצדק, שיש לשלם מקדמה כמה שפחות גבוהה לקבלן, היות ואין וודאות מלאה לכך שהקבלן יעמוד מצדו, בכל תנאי ההסכם ויספק את התמורה הנדרשת. ככל שהתשלום מאוחר יותר, רמת הוודאות אודות קבלת התמורה, גבוהה יותר.
לא הכל שחור – תיקון 9 לחוק המכר
בחודש יוני שנת 2022 חוקק תיקון לחוק המכר, המשפיע על החישוב של הצמדת מדד תשומות הבניה ומחיר הדירות והבתים. מדובר בתיקון לחוק הקובע – רק 40 אחוזים מסך מחיר הדירה יוצמד למדד תשומות הבניה. ההיגיון העומד מאחורי התיקון גורס, שאין סיבה לחשב את מדד תשומות הבניה על עלות הקרקע שהנה מרכיב משמעותי במחיר העסקה. כלומר, הרוכשים משלמים מקדמה מקובלת בשיעור של 20% ממחיר הנכס והיא משולמת במעמד החתימה על הסכם המכר. המקדמה פטורה מחישוב מדד תשומות הבניה. יתרת התשלום תוצמד למדד זה אולם, רק 50% מהיתרה לתשלום תוצמד למדד תשומות הבניה. בחישוב הכולל, המשמעות הנה שרק 40% ממחיר הנכס מוצמדים. בנוסף, קובע התיקון, שההצמדה תימשך עד יום מסירת הנכס לקונים.
לכל מדד ותשלום מחשבון
מאז האינטרנט ניתן לומר שלכל חישוב מורכב יש מחשבון פשוט. גם עבור חישוב הוצאות הבניה של הקבלנים היזמים וקבלני המשנה, קיים מחשבון מיוחד, המחשב עבורם את מדד תשומות הבניה. המחשבון נותן אינדיקציה טובה אודות רמת העלויות החודשיות הצפויות לקבלנים ולפיכך, תוכלו להגיע יותר מוכנים לעסקה המתמשכת. המחשבון מחשב את התוספת של ההצמדה למדד אל מול השינוי שחל בערך המדד, ממועד תחילת הבניה ועד מועד סיומה. יש להכפיל את מספריהם של שני ערכים אלה, האחד בשני, פעולה שתספק לכם את השווי הכספי בסוף התקופה. המחשבון מתבסס על נתונים המגיעים מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וניתן לומר, אלה הנתונים העדכניים ביותר שאפשר לקבל.
